IMMOBILIENRECHT
Die Aufteilung eines Gebäudes erfolgt durch eine Teilungserklärung, in der genau geregelt wird, welche Gebäudeteile welchem Eigentum zugeordnet werden. Dabei unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich zwischen:
Das individuelle Eigentum an einer bestimmten Einheit, z. B. einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit.
Alle Teile des Gebäudes, die nicht in das Sondereigentum einzelner Eigentümer fallen und von allen gemeinsam genutzt oder verwaltet werden.
Grenzfälle bei der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind jedoch: Einzelne Gebäudeteile wie Fenster oder Balkone können eine Mischform sein, bei der sowohl gemeinschaftliche als auch individuelle Aspekte zu beachten sind. Wir beraten Sie umfassend, wie solche Elemente in der Teilungserklärung am besten geregelt werden.
Neben dem Sondereigentum gibt es die Möglichkeit, bestimmten Eigentümern das ausschließliche Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums einzuräumen. Dies geschieht durch die Einräumung von Sondernutzungsrechten.
Typische Beispiele für Sondernutzungsrechte sind:
Gartenflächen: Falls eine Erdgeschosswohnung einen eigenen Gartenanteil nutzen darf, bleibt dieser zwar rechtlich Gemeinschaftseigentum, wird aber per Sondernutzungsrecht ausschließlich der betreffenden Einheit zugewiesen..
Stellplätze oder Garagen: Tiefgaragenplätze oder Außenstellplätze können einzelnen Eigentümern zur alleinigen Nutzung zugeordnet werden.
Dachterrassen: Falls ein Eigentümer Zugang zu einer Dachfläche hat, die nicht direkt seinem Sondereigentum zugeordnet werden kann, erfolgt dies üblicherweise durch ein Sondernutzungsrecht.
Wir helfen Ihnen, sinnvolle und klare Regelungen zu Sondernutzungsrechten zu finden, damit spätere Unklarheiten und Streitigkeiten vermieden werden.
Die Gemeinschaftsordnung ist das „Grundgesetz“ der Eigentümergemeinschaft und bestimmt, wie das Zusammenleben und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt sind. Hier liegt ein zentraler Schwerpunkt unserer Beratung, denn eine gut durchdachte Gemeinschaftsordnung sorgt für klare Strukturen und vermeidet zukünftige Konflikte.
Folgende Punkte sind besonders wichtig:
Nutzungsregelungen:
Welche Art von Nutzung ist zulässig? Soll eine Wohnung z. B. als Ferienwohnung (z.B. über Plattformen wie Airbnb) oder zur Kurzzeitmiete vermietet werden dürfen?
Kostenverteilung:
Wie werden Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen und Sonderumlagen verteilt?
Instandhaltungs- und Sanierungspflichten:
Wer trägt welche Verantwortung und Kosten für Wartung und Reparaturen?
Beschlussmehrheiten:
Wer trägt welche Verantwortung und Kosten für Wartung und Reparaturen?
Hausverwaltung:
Soll ein Verwalter bestellt werden, und welche Kompetenzen soll er haben?
Jede Eigentümergemeinschaft hat individuelle Bedürfnisse – wir gestalten mit Ihnen eine maßgeschneiderte Gemeinschaftsordnung, die sowohl rechtssicher als auch praktikabel ist.
In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, einer Einheit bereits bei der Aufteilung ein exklusives Ausbaurecht einzuräumen, z. B. für den späteren Dachgeschossausbau.
Ohne eine klare Regelung benötigen bauliche Veränderungen oft die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft – dies kann langwierige Abstimmungen erforderlich machen.
Wer trägt die Kosten für bauliche Veränderungen? Auch hier sind präzise Regelungen sinnvoll.
Wir beraten Sie dabei, wie sich Ausbau- und Veränderungsmöglichkeiten von Anfang an in die Teilungserklärung integrieren lassen, um zukünftige Einschränkungen oder aufwendige Genehmigungsverfahren zu vermeiden.
Ob kleine Aufteilung oder große Anlage – jede Immobilie stellt besondere Anforderungen. Unsere individuelle Beratung stellt sicher, dass Ihre Aufteilung rechtssicher und zugleich praktikabel ist. Auch nach der erstmaligen Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum stehen wir Ihnen zur Seite, wenn Änderungen notwendig werden.
Dr. Armin Winnen
& Dr. Maximilian Eble
T 0241. 470 65 - 0
kontakt@we-notare.de
Um Unannehmlichkeiten aufgrund aktueller Bauarbeiten zu vermeiden, empfehlen wir die Anfahrt über die Oppenhoffallee und Viktoriaallee.
Bitte nutzen Sie unsere Stellplätze in der Tiefgarage (Parkhaus REWE Stenten).
Mehr Informationen finden Sie hier: