Die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungs- oder Teileigentum ist ein bedeutender Schritt – sei es für den Verkauf einzelner Einheiten, die langfristige Verwaltung oder eine gezielte Strukturierung eines Immobilienbestands. Wir begleiten Sie von der ersten Idee bis zur vollständigen Umsetzung und sorgen dafür, dass Ihre Immobilie die rechtlich und wirtschaftlich optimale Aufteilung erhält.
Ob kleine Immobilien mit wenigen Einheiten oder große Wohn- oder Gewerbeobjekte, wir finden für jede Konstellation eine passgenaue Lösung. Auch bei späteren Anpassungen der Gemeinschaft, etwa durch bauliche Veränderungen oder geänderte Nutzungsregelungen, stehen wir Ihnen als kompetenter Partner zur Seite.
Die Aufteilung eines Gebäudes erfolgt durch eine Teilungserklärung, in der genau geregelt wird, welche Gebäudeteile welchem Eigentum zugeordnet werden. Dabei unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich zwischen:
Das individuelle Eigentum an einer bestimmten Einheit, z. B. einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit.
Alle Teile des Gebäudes, die nicht in das Sondereigentum einzelner Eigentümer fallen und von allen gemeinsam genutzt oder verwaltet werden.
Grenzfälle bei der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind jedoch: Einzelne Gebäudeteile wie Fenster oder Balkone können eine Mischform sein, bei der sowohl gemeinschaftliche als auch individuelle Aspekte zu beachten sind. Wir beraten Sie umfassend, wie solche Elemente in der Teilungserklärung am besten geregelt werden.
Neben dem Sondereigentum gibt es die Möglichkeit, bestimmten Eigentümern das ausschließliche Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums einzuräumen. Dies geschieht durch die Einräumung von Sondernutzungsrechten.
Typische Beispiele für Sondernutzungsrechte sind:
Gartenflächen: Falls eine Erdgeschosswohnung einen eigenen Gartenanteil nutzen darf, bleibt dieser zwar rechtlich Gemeinschaftseigentum, wird aber per Sondernutzungsrecht ausschließlich der betreffenden Einheit zugewiesen..
Stellplätze oder Garagen: Tiefgaragenplätze oder Außenstellplätze können einzelnen Eigentümern zur alleinigen Nutzung zugeordnet werden.
Dachterrassen: Falls ein Eigentümer Zugang zu einer Dachfläche hat, die nicht direkt seinem Sondereigentum zugeordnet werden kann, erfolgt dies üblicherweise durch ein Sondernutzungsrecht.
Wir helfen Ihnen, sinnvolle und klare Regelungen zu Sondernutzungsrechten zu finden, damit spätere Unklarheiten und Streitigkeiten vermieden werden.
Die Gemeinschaftsordnung ist das „Grundgesetz“ der Eigentümergemeinschaft und bestimmt, wie das Zusammenleben und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt sind. Hier liegt ein zentraler Schwerpunkt unserer Beratung, denn eine gut durchdachte Gemeinschaftsordnung sorgt für klare Strukturen und vermeidet zukünftige Konflikte.
Folgende Punkte sind besonders wichtig:
Nutzungsregelungen:
Welche Art von Nutzung ist zulässig? Soll eine Wohnung z. B. als Ferienwohnung (z.B. über Plattformen wie Airbnb) oder zur Kurzzeitmiete vermietet werden dürfen?
Kostenverteilung:
Wie werden Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen und Sonderumlagen verteilt?
Instandhaltungs- und Sanierungspflichten:
Wer trägt welche Verantwortung und Kosten für Wartung und Reparaturen?
Beschlussmehrheiten:
Wer trägt welche Verantwortung und Kosten für Wartung und Reparaturen?
Hausverwaltung:
Soll ein Verwalter bestellt werden, und welche Kompetenzen soll er haben?
Jede Eigentümergemeinschaft hat individuelle Bedürfnisse – wir gestalten mit Ihnen eine maßgeschneiderte Gemeinschaftsordnung, die sowohl rechtssicher als auch praktikabel ist.
In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, einer Einheit bereits bei der Aufteilung ein exklusives Ausbaurecht einzuräumen, z. B. für den späteren Dachgeschossausbau.
Ohne eine klare Regelung benötigen bauliche Veränderungen oft die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft – dies kann langwierige Abstimmungen erforderlich machen.
Wer trägt die Kosten für bauliche Veränderungen? Auch hier sind präzise Regelungen sinnvoll.
Wir beraten Sie dabei, wie sich Ausbau- und Veränderungsmöglichkeiten von Anfang an in die Teilungserklärung integrieren lassen, um zukünftige Einschränkungen oder aufwendige Genehmigungsverfahren zu vermeiden.
Ob kleine Aufteilung oder große Anlage – jede Immobilie stellt besondere Anforderungen. Unsere individuelle Beratung stellt sicher, dass Ihre Aufteilung rechtssicher und zugleich praktikabel ist. Auch nach der erstmaligen Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum stehen wir Ihnen zur Seite, wenn Änderungen notwendig werden.
Auch nach der erstmaligen Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum kann es erforderlich sein, die bestehende Struktur anzupassen. Sei es durch bauliche Veränderungen, geänderte Eigentumsverhältnisse oder die Anpassung der Gemeinschaftsordnung – wir stehen Ihnen auch in diesen Fällen mit unserer Erfahrung zur Seite.Gemeinschaftsordnung sorgt für klare Strukturen und vermeidet zukünftige Konflikte.
Typische nachträgliche Änderungen sind:
Zusammenlegung oder Teilung von Einheiten:
Soll eine große Wohnung in zwei kleinere Einheiten aufgeteilt oder sollen zwei benachbarte Einheiten zusammengelegt werden, sind sowohl eine Änderung der Teilungserklärung als auch eine Anpassung des Aufteilungsplans erforderlich.
Änderung der Nutzungszwecke:
Wenn eine Gewerbeeinheit künftig zu Wohnzwecken genutzt werden soll (oder umgekehrt), muss dies in der Teilungserklärung und oft auch in der Gemeinschaftsordnung angepasst werden.
Änderung von Sondernutzungsrechten:
Beispielsweise, wenn ein Garten oder Stellplatz neu zugeordnet oder aufgeteilt werden soll.?
Nachträgliche Einräumung von Ausbaurechten:
Falls ein Eigentümer nachträglich ein exklusives Recht zum Dachausbau oder zur Errichtung eines Anbaus erhalten soll.
Wir begleiten Sie bei der rechtlichen Umsetzung dieser Änderungen, erstellen die erforderlichen Anpassungen der Teilungserklärung und sorgen für eine reibungslose Eintragung im Grundbuch.
Um eine reibungslose Aufteilung oder eine Änderung einer bestehenden Aufteilung sicherzustellen, arbeiten wir eng mit Architekten und Planern zusammen. Gerade bei der Begründung von Wohnungseigentum oder späteren Änderungen sind Aufteilungspläne entscheidend, die den Einheiten und dem Gemeinschaftseigentum klare Grenzen zuweisen. Wir unterstützen Sie während des gesamten Prozesses:
Ob es um die erstmalige Aufteilung oder eine spätere Änderung geht – wir bieten Ihnen einen umfassenden Service und begleiten Sie durch den gesamten Prozess.
Sprechen Sie uns an – wir freuen uns darauf, Sie zu unterstützen!
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